Materialnoprawną podstawę ustalenia tej opłaty stanowi przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r. poz. 778 z późn. zm.).
Zgodnie z tym przepisem: jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, nie wyższą jednak niż 30%. Opłata jest dochodem własnym gminy.

Zgodnie z art. 37 ust. 1 ww. ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zgodnie z art. 37 ust. 6 organ ustala opłatę w drodze decyzji, po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, którego przedmiotem jest zbycie nieruchomości.

Postępowanie w sprawie ustalenia opłaty może być wszczęte pod warunkiem, że doszło do zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Powyższe oznacza, iż organ może ustalić rentę planistyczną tylko w razie zaistnienia czterech następujących przesłanek:
1) nastąpił obiektywny (ustalony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego) wzrost wartości nieruchomości,
2) wzrost wartości powstał wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
3) zbycie takiej nieruchomości w drodze umowy nastąpiło przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan lub jego zmiana stały się obowiązujące,
4) gmina zgłosiła swoje roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan lub jego zmiana stały się obowiązujące.

Renty planistycznej nie pobiera się w przypadku nieodpłatnego przeniesienia przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników albo przepisów w sprawie szczegółowych warunków i trybu przyznawania pomocy finansowej w ramach działania „Renty strukturalne” objętego Programem Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007 – 2013 wydanych na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich – art. 36 ust. 4a u.p.z.p.